近年來，全國各地的房地產市場出現不少商鋪投資失敗的案例，如項目爛尾、開發商攜款潛逃、承諾收益無法兌現等現象多有出現。而在這些失敗的案例中不難發現，商鋪以低投入高回報，購鋪后承諾包租、返本銷售、諸如此類銷售噱頭為主，開發商推出的這些看似“一勞永逸”的營銷宣傳或許不是“餡餅”而是“陷阱”。

調查：房產項目無證預售、售后包租返祖

在近日，有群眾反映位于內鄉縣郵政廣場附近的鑫源國際廣場的商鋪項目也打出了包租5年，坐等收益的廣告來吸引購房者，并且該項目在未拿到商品房預售許可證這個“收費憑證”的情況下已開始收取定金及首付款。

在本網調查采訪過程中，置業顧問介紹道：商鋪購買后前5年需和開發商簽訂一個5年的包租返租合同，簽訂合同之后就意味著5年之內業主沒有使用權，但開發商會按照每年總房款8%的比例進行返租，可以保障收益。

當問及商鋪項目是否有商品房預售許可證時，營銷人員坦承稱：商鋪這一塊還未拿到，手續還在辦理過程中，公司曾開會說預計10月份能拿到，但現在已經11月了，還未拿到。因為鑫源國際廣場的商鋪面積方面在內鄉縣算是第一家分割式商鋪，手續上會有些繁瑣。關于返租這塊的情況，需待到按揭手續完善之后才簽訂，若是按揭手續沒有完成，對返租也是會有影響的。而辦理按揭手續的前提就是需要拿到預售證，所以現在開發公司也是一直在等預售證的下發，但現階段暫也無法確定拿到商品房預售許可證的具體時間。

傷民：包租返租暗藏諸多風險

關于包租返租，相信近年來老百姓也時常聽聞，但為何這樣一種早已明令禁止的房地產銷售行為在市場上屢見不鮮呢?歸根結底，還是因為這種營銷方式對開發商而言是具有諸多“好處”的，最直接的一點，就是可以回籠資金，轉移風險。

開發商方面作出的售后返租多為售后收益，所以即便是有回報也是以后的事情。一旦日后市場經營不善發生糾紛，將難以保證投資者的權益。而開發商方面在售出商鋪之后早已資金回籠到位，并不會承受很大的損失。

而大部分包租返租還伴隨著無證預售的情況，鑫源國際廣場就是如此。一般情況下，沒有預售許可證就代表著距離簽訂正式商品房購買合同還有一段時間，返租收益也將隨著預售證等手續問題的推遲而延遲。而在開發商辦理預售許可證再到簽訂購房協議直至正式返租這個“漫長”的過程中，不同開發商不同商業項目收取的多達上億少則數百萬的定金和首付款將成為開發商的變相“無息貸款”。甚至有些開發商會將這些“無息貸款”挪作其他項目使用，一旦項目某一環節出現問題，將可能導致資金鏈斷裂。

政策：包租返租早已明令禁止

基于以上種種暗藏的風險，1996年，工商局發布的《房地產廣告發布暫定規定》第十六條規定：房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾，2001年，建設部頒布的《商品房預售管理辦法》也明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;最高法院《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》也曾明確，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，應以“非法吸收公眾存款罪”定罪處罰。

提醒：商鋪投資 定要慎重

銷售企業打出的低投入高回報，無需消費者直接管理、方便省心的宣傳，但其中風險可控性比較差。購房者投資此類房產項目簽訂協議時，一定要詳細閱讀有關條款，尤其是違約責任條款，切不可盲目投資。

就內鄉縣鑫源國際廣場項目中出現無證預售、包租返租等諸多問題，本網將持續予以關注。

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